Mercato immobiliare della logistica

Quattro miliardi di euro di fatturato, un mercato che cresce ad un ritmo del 13% all’anno. La crisi del mercato immobiliare sembra giunta al capolinea. E tra i settori a maggiore potenziale di crescita c’è la logistica che ha scambiato una superficie di poco superiore ai 2 milioni di metri quadrati, contro gli 1,8 milioni del 2013. Soprattutto grazie alla diffusione esponenziale dell’e-commerce. Secondo Scenari Immobiliari, aumentano anche le dimensioni medie richieste, che oscillano fra i 15mila e i 20mila mq, a fronte dei 3.500-7.500 mq del passato. E’ l’esplosione dell’e-commerce che ha giocato un importante ruolo nell’aumento delle esigenze
di superfici più ampie da parte degli operatori: gli immobili non sono più considerati meramente spazi di stoccaggio, ma si stanno progressivamente trasformando in spazi di vendita.

Quindi non semplicemente più ampie superfici, ma spazi di livello qualitativo maggiore, meglio posizionati lungo le principali direttrici di collegamento sia all’interno del Paese che verso l’Europa. Sebbene l’aumento della quantità di metri quadrati scambiati nel 2014 sia stato significativo (+ 13,7%), l’assorbimento è però leggermente diminuito, dovuto al forte incremento dell’offerta (+19%). Proprio l’offerta abbondante costituisce il maggior disequilibrio del mercato.

Se è in Lombardia che si concentra la quota più elevata di spazi ad uso logistica in Italia, con oltre 4,6 milioni di mq di superficie messa sul mercato, in vendita o in locazione, tra le aree a maggiore potenziale di crescita dei prezzi medi di vendita sono Verona, che guida la classifica seguita da Milano e da Genova. I prezzi, naturalmente, dipendono dall’offerta di servizi che sono all’interno degli spazi. Ma per il futuro l’interesse per il comparto fa ben sperare nel mantenimento del trend positivo anche in altre regioni.

Il rischio però è quello di assistere ad una forte polarizzazione, sia in termini di qualità che di quotazioni di mercato. Le previsioni per il biennio in corso sono infatti positive, ma prudenti: il fatturato dovrebbe aumentare del 2,5 per cento nel 2015 e del 3,7 nel 2016, mentre le quotazioni dovrebbero concludere il lungo ciclo di discesa, per iniziare una lenta risalita.

“Come evidenziato nell’ultimo studio Contract Logistics realizzato dal Politecnico di Milano, la logistica va ben oltre la terziarizzazione di attività semplici che mirano a ridurre i costi, ma è principalmente un’esternalizzazione di servizi che ha l’obiettivo di ottenere un vantaggio competitivo e di creare valore”, dichiara Clara Garibello, di Scenari Immobiliari, direttore della ricerca. “E tra i fattori più importanti per la creazione di valore è la capacità di generare sia economie di scale che d’innovazione”.

 Tra i fattori che sono in grado di creare valore, ne viene annoverato uno in particolare, in diretta correlazione con la domanda di spazi: l’introduzione di depositi multiproduttore, ai fini di condividere i costi fissi e ridurre il costo unitario del servizio.

Eduardo Cagnazzi