Non arretra, ma avanza poco. Questo l'andamento del mercato immobiliare dei principali Paesi europei nel primo semestre del 2013; un andamento che lascia ben sperare per i prossimi mesi, soprattutto se si attenueranno i venti di crisi degli ultimi anni e crescerà la fiducia delle famiglie e degli investitori. A fine 2013, comunque, il fatturato complessivo è stimato in circa 615 miliardi di euro, con un incremento dell'1,4 per cento rispetto allo scorso anno.
La fetta più importante spetta alla Germania, con il 29 per cento, mentre l'Italia è al 19 per cento con un fatturato previsto in 115 miliardi di euro. Ma le previsioni sul secondo semestre, pur se leggermente positive, sono legate al miglioramento dell'economia complessiva e ad una maggiore fiducia delle famiglie e delle imprese. Sono alcuni trend diffusi da Scenari Immobiliari e che confluiranno, con il quadro previsto per il 2014, nell'Outlook che sarà presentato al ventunesimo Forum di Santa Margherita, che si terrà nei giorni 13 e 14 settembre.
Ecco, settore per settore, come è andato il primo semestre del 2013 in Europa. Il residenziale mostra un andamento differenziato a seconda dei Paesi e dei segmenti di mercato e con uno squilibrio tra prezzi e reddito disponibile sempre più accentuato in molte nazioni. La riduzione dei redditi delle famiglie, accompagnata dalle perduranti difficoltà di accesso al credito, hanno un impatto pesante sulla domanda. Nel complesso i valori nominali degli immobili sono stabili o in lieve calo, mentre flessioni più consistenti caratterizzano i Paesi in cui la recessione economica è particolarmente grave, quali Spagna, Portogallo, Irlanda e Grecia. In aumento i valori in Germania, Turchia e Svizzera.
Il settore uffici mostra una discreta tenuta, anche se l’incertezza sull’euro e l’inasprimento fiscale, soprattutto nell’Europa del sud, hanno un impatto pesante sul mercato del lavoro e frenano la ripresa. L’atteggiamento delle grandi società è differenziato: alcune sono prudenti e rimandano le decisioni localizzative, mentre altre portano avanti piani di espansione. Nella prima parte del 2013 la domanda è guidata dai processi di razionalizzazione degli spazi e dalla volontà di contenere i costi di gestione. Anche nel comparto uffici è in crescita il gap tra immobili primari, con riferimento ai quali la domanda, sia di locazione che di investimento è sostenuta, e quelli secondari, caratterizzati da un eccesso di offerta e quotazioni in calo.
Andamento positivo anche per i mercati commerciali primari, nonostante le prospettive di sviluppo rimangono deboli nella maggior parte dei Paesi occidentali, mentre alcuni mercati emergenti, come quelli russo e turco, sono in fase espansiva. Si registra comunque un crescente squilibrio tra domanda ed offerta, poiché una parte delle società europee è in cerca di opportunità di investimento, ma l’offerta di alto livello è scarsa. Questo squilibrio comporta un aumento dei canoni di locazione nelle aree di pregio delle piazze più richieste, quali Istanbul, Mosca, Londra e le principali città tedesche.
Prosegue invece la crisi degli immobili secondari, che vedono un costante aumento dell’offerta e un ulteriore calo delle quotazioni.
Dopo alcuni anni di crisi più grave rispetto agli altri comparti, nell’ultimo semestre i mercati immobiliari industriali hanno mostrato una lieve ripresa, anche se l’atteggiamento di affittuari ed investitori continua ad essere dominato dalla prudenza.
Eduardo Cagnazzi
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